Diciembre, 2012

El Auge Inmobiliario de Santiago

Por Steven Bodzin
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En momentos en que la demanda de nuevas viviendas y espacio de oficinas en Santiago está disparada a niveles récord, la ciudad se encuentra en medio de un auge inmobiliario. Esto ha conducido a temores sobre una posible burbuja en el sector de vivienda, pero la oferta de nuevas viviendas está limitada por los crecientes costos de construcción y expertos del sector sugieren que hay espacio para que los precios de las viviendas sigan subiendo. 

Las burbujas en el sector de vivienda son peligrosas, cuando estallan, pueden arrastrar al resto de la economía con ellas. La crisis financiera del 2008 en Estados Unidos, por ejemplo, fue gatillada por un desastre hipotecario que dejó a comunidades afectadas por graves problemas con viviendas abandonadas, prestamistas hundidos en deuda incobrable y que hizo que cientos de miles de personas quedaran sin hogar. De modo que las señales en Chile de una posible burbuja, incluida una reciente alza repentina de los precios y la demanda por nuevas viviendas, están generando preocupación.

Pero ¿está enfrentando Chile realmente una burbuja? La palabra llamó por primera vez la atención pública en junio cuando el presidente del Banco Central de Chile, Rodrigo Vergara, empleó el término. Hablando sobre los precios de las viviendas que habían subido más de un 20% desde el 2009 en algunas zonas de Santiago, tras incrementarse apenas en la década previa, sugirió que el banco estaba atento al sector de bienes raíces.

"No estamos hablando de una burbuja, sino que simplemente de desarrollos que necesitan ser monitoreados", dijo Vergara en esa ocasión.

No obstante, desde junio, los precios han seguido subiendo. Las firmas inmobiliarias vendieron una cantidad récord de nuevas casas y departamentos en el Gran Santiago en el tercer trimestre del 2012 con 11.145 unidades, un incremento del 3,2% respecto del segundo trimestre, señala GfK Collect, firma de investigación privada que recaba información de bienes raíces. El auge es aún más evidente del lado financiero, con ventas por 35,6 millones de UF (unidad monetaria indexada a la inflación), o cerca de US$1.700 millones en el tercer trimestre, un alza del 11% frente al trimestre previo. Las ventas interanuales subieron un 22% en el período de enero a septiembre, de acuerdo con las cifras de Collect.

Más aún, los inventarios de nuevas viviendas existentes en Santiago están desapareciendo, lo que obliga cada vez a más a los compradores a adquirir en verde -lo que significa comprar en edificios que están en construcción- o incluso en blanco, aquellos que aún están solo en planos. Un asombroso 21,7% de las viviendas nuevas vendidas en el tercer trimestre no estará terminado antes de 18 meses más, según los datos de GfK Collect.

La mayoría de los departamentos nuevos vendidos en el período comprendido entre julio y septiembre se concentra en las municipalidades de Santiago, Ñuñoa y Las Condes, mientras que las áreas de Colina, Puente Alto y San Bernardo, en las afueras de Santiago, encabezan el ranking de ventas de casas nuevas.

"Estamos viviendo un muy buen año", sostiene Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI). "Lo más que podemos esperar para 2013 es que se mantenga este nivel".

Es improbable que el mercado de bienes raíces de Chile colapse con una estrepitosa reminiscencia de lo ocurrido en Miami o Costa del Sol, pero el sector enfrenta un problema diferente: está siendo oprimido por presiones de costos que están haciendo que los precios suban y el mercado se contraiga.

A medida que las existencias de nuevas viviendas declinan, las inmobiliarias que vieron dispararse las ventas en el 2012 tendrán suerte si mantienen esas cifras el próximo año y, en el más largo plazo, la industria casi con toda certeza perderá dinamismo, señala Javier Varleta, quien gestiona la investigación en bienes raíces de GfK Collect.

¿Seguro como las Casas?

Desde el enorme terremoto que remeció a Chile en febrero del 2010 y que dejó a la mayoría de los edificios de Santiago sin daños importantes, los precios de los bienes raíces han subido de manera pronunciada.

El precio promedio por metro cuadrado de los departamentos nuevos se ha elevado en torno al 30% a cerca de 45 UF (poco más de US$2.100), mientras que las casas nuevas cuestan en promedio un 15% más a un valor de 35 UF el metro cuadrado, de acuerdo con las cifras de GfK Collect.

Parte del crecimiento de la demanda se puede explicar por los cambios en la familia chilena. Los hijos dejan el hogar siendo más jóvenes y quieren tener su propia casa, indica Varleta. Los crecientes ingresos también son un factor, dado que la gente quiere viviendas con más atributos, como puertas automáticas para el garage y riego automático. Estándares más estrictos de seguridad sísmica, aislación acústica y térmica también hacen subir los precios, afirma Domínguez.

No obstante, el principal motor tras el aumento de la demanda, en particular de departamentos nuevos en Santiago, es la especulación. Desde la crisis financiera del 2008, los bienes raíces se han convertido cada vez más en una popular opción de inversión en muchos mercados emergentes, no solo en Chile, debido a que las acciones y los bonos han perdido su imagen de rendimientos confiables.

"Con tanta turbulencia en el mercado financiero, la gente ha tendido a retirarse un poquito y ha tomado posiciones en inmuebles en verde, con fechas de entrega de 12, 18 y hasta 24 meses en el futuro, apostando a venderlos en su minuto a mejor precio", indica Augusto Rodríguez, gerente de rentas inmobiliarias de la firma de inversión Celfin Capital.

Los inversionistas individuales buscan departamentos bien ubicados de uno o dos dormitorios en Santiago para arrendar o vender obteniendo una ganancia, asevera. De hecho, el cambio desde considerar los bienes raíces estrictamente como un lugar donde vivir o trabajar a su nuevo estatus como una inversión financiera podría presentar riesgos de precio.

"Hemos visto [esto] como un eventual factor de riesgo que pudiera ir inflando en alguna forma los precios de ciertos productos", afirma Rodríguez.

Después de todo, las burbujas se dan cuando especuladores ingresan a activos en particular y hacen subir los precios rápidamente sin un crecimiento fundamental de la demanda. Sin embargo, los meros temores en cuanto a una burbuja podrían evitar que se forme una, señalan expertos de la industria.

Desde la crisis financiera del 2008, las entidades de financiamiento hipotecario de Estados Unidos y Europa han ajustado sus criterios para el otorgamiento de préstamos. En Chile, los bancos también han reducido la cantidad que están dispuestos a prestar y han elevado los requisitos para calificar a un préstamo.

Esta mayor cautela se refleja en la disminución de los incumplimientos hipotecarios: la cantidad de créditos hipotecarios vencidos en el sistema bancario de Chile se contrajo al 1,26% en octubre frente a la tasa del 1,56% de enero de este año y del 2% de enero del 2011, de acuerdo con cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).

"Hoy día la banca tiene un comportamiento bastante más restrictivo del que tuvo en Estados Unidos o España", indica Varleta. "No le presta a cualquier persona".

Las constructoras también han tratado de erradicar uno de los elementos de la burbuja de Estados Unidos: el fenómeno de vender viviendas no construidas tan rápidamente como sea posible para obtener una ganancia, ello mediante la colocación de un depósito y la reventa de la unidad antes de la inauguración. Nuevas restricciones han hecho esta práctica casi imposible en Santiago, señala Domínguez.

Por ejemplo, si alguien coloca un depósito o pie en una propiedad a medio construir -efectivamente una opción para comprar a un precio determinado- solo puede vender su derecho a un tercero si divide las utilidades con la inmobiliaria o paga una multa, explica.

Se Arrienda Oficina

No son solo las personas las que están comprando propiedades en Santiago con la esperanza de lograr una ganancia. Los inversionistas institucionales también están comprando edificios de oficina y terrenos disponibles, si bien esto es más difícil de rastrear, debido a que hay menos datos sobre compradores que no necesitan créditos bancarios.

"Ha habido mucho movimiento en algunos sectores, como el de bienes raíces de oficina", comenta Alejandro Puente, economista jefe de BBVA Chile.

Fondos de inversión extranjeros están comprando edificios enteros para arrendarlos, dice. Por ejemplo, Socovesa -la mayor constructora de Chile- ha vendido este año proyectos de torres de oficina en la comuna de Providencia en Santiago a MetLife y Credit Suisse.

Parte de la razón tras la demanda es que, si bien los arriendos de oficina en Santiago están subiendo, la tasa de vacancia sigue "muy baja según los estándares internacionales" en cerca del 1%, señala Puente, quien agrega que los rendimientos sobre propiedades de oficina actualmente se sitúan en torno al 8%. 

Dichos ansiosos inversionistas y crecientes precios son lo que dan impulso a los temores sobre una burbuja. Sin embargo, analistas y constructoras argumentan que los indicadores fundamentales del mercado explican el alza de los precios.

Chile es atractivo para los inversionistas internacionales debido a su estable marco legal y bajo riesgo, señala Puente, quien destaca que a diferencia de muchos mercados emergentes, en donde hay significativos riesgos políticos y legales, los principales riesgos de Chile están en la economía mundial más amplia. 

Y, por más que los precios han subido, Santiago aún tiene espacio para subir antes de que los precios se acerquen a los de sus pares en la región, dice Puente.

"Es difícil pensar en una burbuja, si uno ve en términos relativos los precios en Chile con respeto a otros países, incluso en la región”, afirma. “En Brasil, México, Venezuela son mucho más caros tanto las residencias como las oficinas. Los precios de Santiago son más parecidos a los precios de Bogotá, a los de Lima, y con niveles de vacancia menores”.

Presiones de Costos

Mientras la demanda continúa creciendo, el lado de la oferta en la ecuación también está presionando los precios al alza. Los crecientes costos de desarrollo implican que la industria podría enfrentar un mayor riesgo de un ajuste en la oferta que de un colapso en la demanda.

Los costos de mano de obra han subido en torno al 10% este año, indica Cristián Hartwig, presidente de Socovesa.

Una razón de ello es que la industria está compitiendo con minas que necesitan mucha mano de obra y que requieren gente con habilidades similares, afirma. Además una exención al impuesto a las ventas de materiales de construcción que llegó a su fin el año pasado hizo subir el precio de los mismos, añade.

Y un cambio posiblemente permanente -al menos en las áreas más en boga de Santiago- es que los terrenos se han encarecido de manera constante. “Estamos agotando algunas comunas", sostiene Hartwig.

Eso es en parte, porque las áreas más apropiadas para una mayor densidad de construcción ya están edificadas. También se debe a que los gobiernos municipales se están volviendo más restrictivos, según Domínguez.

"La reacción de los municipios en los últimos años ha sido de restringir la posibilidad de crecimiento en altura y densificación", asevera.

Con una oferta limitada y una sólida demanda, los precios suben. Un efecto ha sido que las unidades terminadas se han agotado en el mercado de viviendas nuevas. En el tercer trimestre del 2010, el 75% de las ventas de departamentos nuevos eran de unidades terminadas, según cifras de GfK Collect. Dos años más tarde, eso se revirtió. Tres cuartos de las ventas correspondieron a unidades no terminadas, incluso ni siquiera iniciadas.

En algunas industrias, un período de oferta ajustada sería una oportunidad para que empresas externas ingresen al mercado. Pero Hartwig asevera que no ha visto a desarrolladores extranjeros tener éxito en Chile. "Chile es un mercado muy competitivo. Necesita un expertise, conocimiento del mercado que no es fácil de adquirir".

Habitación con Vista

A futuro, el pronóstico es mixto. Es difícil que en los próximos años se vean tantas unidades nuevas ingresando al mercado, indica Domínguez. "En el último trimestre, se iniciaron menos proyectos residenciales que en el segundo trimestre. Hay un baja allí, porque la gente esta tomando cautela", manifiesta.

Hartwig afirma que espera que la construcción crezca cerca de un 5% el próximo año, desacelerándose respecto del crecimiento de este año. "El negocio de la construcción depende principalmente de una variable. El crecimiento de la economía chilena", sostiene.

En definitiva, el mercado de bienes raíces del país depende de factores macroeconómicos tales como las ventas del cobre y la fortaleza de la economía mundial. Si la economía como un todo tropieza, la demanda de viviendas podría verse afectada dado que los precios de los bienes raíces tienden a subir y caer en línea con el producto interno bruto.

En Collect, Varleta dice que espera que el 2013 sea un buen año, al menos en los primeros meses. "Los booms no son de muy largo plazo, pero (…) todavía el mercado chileno sigue creciendo”, asevera.

Steven Bodzin trabaja como periodista freelance en Santiago